8月房贷市场呈现状况全解析

袁媛

一、地方政府喊话放松房贷 或将拉开房贷松绑大幕

万众瞩目、轰轰烈烈的限购松绑热潮渐进尾声，然而效果却不容乐观。为了“千方百计去库存”，阻拦楼市持续下行的颓势，放松限购无功而返的地方政府不得不将希望寄托在放松限贷上。地方政府当然希望限贷方面能够更宽松一些，但限贷松绑主要执行人是银行，银行需要根据市场的风险来调整自己的政策。目前主要的国有四大行并没有放松房贷的走势，但各地地方政府已经开始喊话放松限贷政策，在限购令松绑效果不明显的现下，或将拉开房贷松绑大幕。

地方政府时间取消限贷措施四川省8月1日1、对首套房贷给予3%财政补贴；

2、首次贷款利率不超过基准利率。绍兴市8月4日1、首套房贷款首付比例按有关规定的最低限执行，首套房贷款利率不得超基准利率；

2、二套房认房不认贷。广西省8月5日1、将适当放宽二套房贷款政策；

2、适时、合理调整住房公积金个人住房贷款最高额度等。杭州8月7日杭州招商银行对部分二套房贷款放松至首付三成，须满足条件：只有过一次房贷记录，并已还清；在杭州范围内无房；之前按揭过的那套房必须已转让。福建省8月8日1、购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；

2、金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。上海市8月16日传首套房贷将从“认房又认贷”改成“认房不认贷”，首套房最低可以打8折利率。江西省8月20日明确落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例。

二、银行首套房有条件“松绑” 或面临监管

由于政府的一系列举措，8月房贷市场出现了利率松动的迹象，全国最低房贷利率回归8.5折。一些中小银行在北京、上海等一线城市的房贷业务出现“松绑”迹象，然而在利率打折增多、房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。

融360 监测数据显示，目前在23个重点城市中有10城存在利率优惠，优惠幅度相比上月略增，但均有附加条件。其中上海有全国最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青岛3城重现9折利率, 6城优惠利率为9.4-9.8折，其余城市的房贷利率最低为基准或者更高。

城市最低优惠银行数办理银行附加条件上海8.5折1民生银行在民生行金融资产达到500万的客户才可申请。北京9折2中信银行仅部分支行为我爱我家和链家客户提供9折优惠，且需购买10年每年1万的保险。招商银行存贷款额15%的保证金一年，享9折，存贷款额5%的保证金一年，享9.5折。杭州9折1农业银行农行优质客户可享9折。青岛9折1青岛银行只有合作楼盘可享9折。广州9.4折1汇丰银行贷款160万以上用户可执行9.4折利率。深圳9.4折1汇丰银行贷款160万以上用户可执行9.4折利率。天津9.5折1中德银行有10万以上住房储蓄贷款的客户首套房可享9.5折,有2万住房储蓄可享基准利率。珠海9.6折1汇丰银行只有合作楼盘可享9.6折。佛山9.8折1汇丰银行贷款金额至少在30万以上，二手房成交价在100万以上。厦门9.8折1邮储银行存贷款金额的10%（1年以上定期）或买半年以上理财产品，首套房可打9.8折。备注：数据来源于融360 2014年8月20日

三、银行放松房贷进入门槛 审批、放款速度加快

目前已有上海、深圳等多地传出银行放松个人房贷进入门槛的消息。其中上海有消息指出，有银行正在制定放开限贷之后的相关政策，允许购房人在还清贷款之后按首套房标准申请贷款，首套房认证由原先的“认房又认贷”变成“认房不认贷”。

由于企业流动资金需求并不旺盛，部分银行下半年主动增加个人房贷市场的投入，在房贷额度充足的情况下，银行在审批、放款方面的速度加快。融360数据显示，8月房贷审批时间平均为15-20天，放款时间平均为20-30天左右。银行审批后，最快可以在7个工作日放款。总体上，8月份的放贷速度快于上半年。

四、房贷利率由紧变松 拐点或将到来

根据融360最新监测数据，本月，在重点关注的23个城市中有15城不同幅度地下调了首套房贷款利率。降幅排名前5的城市依次为哈尔滨、广州、杭州、深圳、重庆。除一线城市外，尽管哈尔滨是这23个城市中最后一个放开限购政策的，但利率下调的幅度却是最明显的。

排序利率环比下降的城市利率下降幅度1哈尔滨0.25%2广州0.23%3杭州0.16%4深圳0.15%5重庆0.14%6珠海0.12%7无锡0.11%8武汉0.10%9天津0.09%10上海0.07%11青岛0.07%12东莞0.06%13北京0.05%14厦门0.02%15佛山0.02%

8月房贷利率普遍微降，一方面是银行对地方政府政策指导妥协的体现，另一方面也可以说是银行自己选择的结果。最近一两年，因为小微企业和个人无抵押信用贷款收益高、回款快，相比之下，回款慢、收益低的房贷业务便被银行视为鸡肋。但是随着经济形势的转变，小微企业的信用风险有所上升，导致银行不良贷款攀升。出于分散风险的考虑，银行需要补充一部分风险较小的房贷业务来平衡贷款结构。

融360认为，从目前的形势看，利率方面虽然出现了一些放松的迹象，但是现在预测房贷利率将大幅下调还为时过早。如果后续不出现大的政策调整，迫于地方政府的压力，下半年房贷利率或将维持缓慢微降的趋势，并且下调利率的城市会继续增多，利率“拐点”或将到来。

五、一线城市利率小幅松动 广州降幅最大

虽然没有中央的许可一线城市无法冲破限购的桎梏，但是与其他城市一样，北上广深同样需要面对成交量持续低迷、库存量居高不下的现实。根据8月18日国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，在上海、广州、深圳先后步入下跌通道后，在市场的压力下，北京也失守了，出现了新房房价环比下跌的态势，这也是北京房价自2012年6月以来首现下跌。

为了缓解来自市场的压力，四个一线城市的房贷利率不约而同地出现了小幅下调的情况，其中广州和深圳降幅较大。融360认为，如果一线城市的房价和成交量继续下行，那么在房贷利率方面可能会出现进一步放松的局面，尤其是原本房贷利率就比较高的广州和深圳。此前传得沸沸扬扬的建行上海分行放松限购的消息如若属实，受其影响，不排除其他一线城市跟进调整限贷政策的可能。

相比上月，除深圳外，其他三个一线城市本月可以提供优惠利率的银行占比均有不同程度上升 ，但是这一变化并没有给贷款申请者带来多少实际的福利。提供折扣利率意味着银行要牺牲一部分利息收益。银行并非慈善机构，作为获得优惠利率的交换条件，银行会要求购房者在其他方面，如存款、理财方面给予利益补偿。

六、二线城市房贷利率：杭州最低 重庆最高

据25个中心城市的上半年数据，在各个城市房地产开发投资占GDP比重的榜单中，厦门、杭州、重庆、武汉等排名靠前，说明这些城市对房地产行业依赖性较强；南京、苏州、成都等排名比较靠后，说明这些城市对房地产行业的依赖性较弱。而我们本月的调查结果似乎也印证了这一事实。在我们统计的10个重点二线城市中，利率环比下降的城市在榜单中排名靠前，而利率环比上升的城市在榜单中排名靠后。而天津、青岛因为房地产市场高库存的压力，本月利率也呈现下跌之势。

今年大规模地方政府债偿还在即，而土地财政吃紧使得地方债还债压力陡增，在强烈的救市意愿的驱使下，地方政府除放开限购外，势必会对银行放松信贷政策施加压力，所以融360预计，未来几个月，二线城市房贷利率下行的趋势将更加明显。

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