营改增助力三四线楼市去库存

上海证券报

5月1日起，营改增试点全面推开，房地产业、建筑业等纳入试点范围。按照昨日最新公布的营改增执行细则，建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高，但由于此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项，因此实际应纳税额较营业税大幅下降，房企实际税负未必增加。

业内人士分析称，营改增后将有利于三四线城市低利润房企减负，给当地去库存提供更大的降价空间。此外，将不动产投资被纳入抵扣，会鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。

土地成本被列为抵扣项

对于房地产开发企业来说，无论是销售不动产还是出租不动产，原适用营业税税率为5%，现一般纳税人销项税税率为11%，税负是否增加则要看进项税的抵扣情况。本次"营改增"细则对房地产企业影响最大的规定之一，即为附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中规定："房地产企业以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。"将土地成本列为抵扣项，有利于房企降低税费。

对于房地产开发企业来说，土地成本一般占总成本的比例较高，土地成本是否能抵扣、如何抵扣是业内近期一直重点关注的内容。本次政策规定直接按照受让土地时的土地价款作为销售额的抵减项，有效地规避了抵扣凭证的问题。

不过，土地成本具体的扣除方式却未明确。因为房地产企业的特殊性，一个项目的销售可能会分多批、持续数月甚至数年，土地成本是在一个月内一次性扣除，还是分摊到每个月里逐月扣除，还需等待后续政策进一步明确。

此外，对于目前房企兼并收购中常见的在建工程转让，细则中规定："2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。"

在销项税一定的情况下，房地产开发企业税负高低还要看进项税抵扣的多少。此次营改增细则明确，旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务项税额不得抵扣。其中贷款服务对房地产企业影响较大，也是房企此前关注的焦点之一。细则明确："纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。"业内人士表示，贷款融资的相关成本进项税不得抵扣，可能会大幅增加房地产企业对税负的预期。

另外，政策中对占房地产开发企业成本比例较大的各项规费并未单独规定，由于无法获取合规的扣除凭证，也无法进行抵扣。

有利于楼市去库存

"营改增有利于规范和提高房地产企业的财税管理水平，完善房地产企业增值税的抵扣链条。或许还将激发房企建造精装房的积极性，这样可以通过增加建安成本的抵扣来降低税负。"有房企负责人向记者表示。

百丞税务咨询有限公司总经理董华告诉记者，税种和税率的改变，对不同企业甚至不同项目所带来的影响各有不同。总体而言，高利润项目会增加税负，低利润项目很可能会降低税负。这从一定程度上说，将有利于那些库存量较大、去化艰难、利润相对较薄的三四线城市开发商降低税负，从而给这些开发商提供更大的降价空间，有利于三四线城市去库存。而对于京沪等地一些囤地时间较长、获得土地成本较低的房企来说，利润越是丰厚税负越会增加。

值得注意的是，细则明确：2016年5月1日后取得不动产或不动产在建工程也可以作为抵扣项自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产。不动产投资被纳入抵扣，将鼓励企业投资、购入并持有商业地产，对商用物业市场是一大利好。

睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，营改增后原商业二手房买卖税负有望下降2-3个点；而企业持有物业抵扣增值税对办公物业去化起到非常重要的作用，未来企业通过持有不动产可以有效降低企业负担，并产生多元的收入结构。这将有利于降低城市销售物业的整体库存。

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